产业园区物业管理方案

产业园区物业管理方案（通用8篇）

产业园区物业管理方案 篇1

（一）衡阳位于湖南省中南部，总面积15310平方公里，总人口万（2007年底）。衡阳历史悠久，文化底蕴及其深厚。由于地处衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。

（二）园区现状分析

1、位置及范围：衡阳植物园位于衡阳市雁峰区，紧靠衡昆高速、市外环路，距离市中心5公里。植物园南北长3500米，东西宽400-1000米，规划面积为219公顷，其中近期规划面积为109公顷，远期规划面积为110公顷。

2、园区基本概况：衡阳植物园所在地是衡阳林科所科研及生产用地，山林树种丰富，生长茂盛，林业生产集约度高，具体由衡阳市林业局组织实施与具体执行。

3、存在的问题

（1）区域周边存在化工、灯泡制造等企业污染源。

（2）区域内山丘之间跨度过小，功能布局空间有限。

（3）区域规划红线范围内，民居修建审批失控。

（三）开发条件分析

1、建设条件

（1）气候：属于中亚热带季风湿润气候，光照平均时数1629小时，温度年均18.5度，无霜期283天，年均降水量1368.4毫米，热量丰富，雨量充沛。

（2）土壤：属于四纪红壤土，含有机质高，氮钾含量丰富，PH值5.7-6.0，土壤保保肥性强，耕地土层深厚，适宜建设植物园。

（3）水：衡阳植物园靠近湘江，地下水资源丰富，结合喷灌可满足项目供水需要。

由以上分析可知：规划中的衡阳植物园内阳光、水资源丰富，土壤肥沃，水旱灾害发生频率低，投入产出率高，具备现代生态林业及植物园建设的优越条件。

2、交通条件

公路：衡阳植物园紧靠衡昆高速、市外环路，其所在的衡阳市又是全国45个公路交通主枢纽城市之一，京珠高速、衡昆高速衡枣、107国道（北京至广州）、322国道（衡阳至广西凭祥友谊关，直至越南）、“三南公路”（连接湘赣闽南部）贯穿全境。另有衡邵、衡炎、京港澳（京珠高速复线）潭衡及衡（临）武段、衡（南）岳等高速公路在建中。

铁路：境内京广铁路与京广港高速铁路武广段四线并行，未来的衡阳将会成为南方最大的铁路枢纽。

民航：市区距长沙黄花国际机场约170公里，行程约2小时。

3、区位条件

衡阳植物园距离衡阳市中心只有5公里，与旅游胜地南岳较近，距离蔡伦、王船山、罗荣桓等名人故居一步之遥，随着衡阳创建中国优秀旅游城市步伐的加快，衡阳植物园作为现代生态林业休闲观光景点必将吸引远近游客前来观光休闲。

4、市场条件

衡阳总人口万，以衡阳为中心的2小时经济圈，在湖南省境内辐射人口3400万，相当于一个中等省区的人口规模。随着周末及假日经济的形成，本地及周边客源市场潜力巨大。

二、市场分析与定位

（一）旅游发展趋势分析

1、由传统的观光旅游市场向休闲度假市场过渡；

2、由旅行社为主导的市场向散客自主旅游过渡；

3、由走马观花的消费方式向深度体验消费过渡；

4、由城市休闲市场向近郊和景区休闲度假；

5、由城市商务会议向景区休闲商务会议过渡。

中国经济日益重视扩大内需的积极作用，将旅游作为拉动内需的有效手段，拟定国民休闲旅游计划，旅游产业迎来新的发展阶段。衡阳植物园的建设，融入现代旅游概念，正好符合国内外形势发展的需要。

（二）衡阳市旅游市场分析

1、衡阳市旅游产品结构单一，且旅游消费水准低，实施产品升级迫在眉捷。

2、南岳旅游精品线路的幅射作用不可忽视，推进旅游消费链延伸，市场开发潜力颇大；

3、充分发挥衡阳城区中心城市的游客聚散作用，必须提升产品新卖点，增强旅游吸引力。

据此，本项目规划与实施，对打造衡阳（雁城）城市名片，进一步提升其独具特色？文化品位，将发挥不可估量的效应。

（三）目标市场定位

整体以国内市场为主体，辅助拓展港澳台和日韩市场以及文化观光的国际客源市场（过境游客）。

其中，国内市场近期以衡阳、长株潭等本地及周边市场为主，中远期开拓珠三角、长三角等经济发达地区市场，以及港澳台、日韩、东南亚等国际市场。

三、规划设计理念

1、建立生态型园林景观，打造城市生态绿核

2、强调人性化设计，让植物园真正成为市民休憩娱乐的天地

3、用现代景观元素，表现城市深厚的大雁文化内涵

4、将不同性质的园林元素，整合为植物园的整体景观

5、体现山与水的灵动、内与外的交融

6、引入都市旅游概念，项目设计充分考虑经济效益

四、规划目标与定位

（一）发展目标

1、为市民和游客提供一个科普环保教育、生态休闲娱乐的开放性场所。

2、衡阳市城郊周末休闲旅游目的地。

3、打造一个具有强大发展潜力、省内外知名的现代生态植物园，4、通过植物园的发展，提升衡阳城市形象、增强城市竞争力。

（二）规划定位

以生态和健康为依托，以大雁文化为主线，以地域植物生态景观为特色，立足于衡阳植物园独特的自然生态格局，用个性化、国际化的理念，把旅游的六大要素与大雁文化有机结合，打造为面向市内外旅游市场，集观赏、游乐、休闲、教育、科研等功能为一体的新概念植物园。

五、整体规划构想

（一）规划主线

大雁文化

主线阐释：以大雁文化为底蕴的现代生态植物园为主线。

主线内涵：

回归之雁，落叶归根 雁归衡阳，落叶归根

（二）名称设计

衡阳植物世界

“衡阳植物园”→“衡阳植物世界”。出于市场营销的需要，把项目从（游览者眼中）传统的“植物园”印象中摆脱出来，构建新的园区形象。新的名称更具有神秘性，更显大气，更显现代韵味。

（三）整体布局

“一环两块、四区十六园”

1、一环：

即：园内车行道形成的一条环线。

2、两块：

即：综合游览科普板块（近期规划板块），生态公益林区板块（远期规划板块）。

根据建设时序安排及统筹管理的需要，划分两大功能板块，这是以“城市绿肺”概念为特色划分的城市两大绿色板块：

综合游览科普板块（近期规划板块）：由植物展览区及科普旅游区等构成，是市民与旅游者的休闲游憩和植物科普教育区域。

生态公益林区板块（远期规划板块）：由科研试验区及原生植物保育区构成，是生态恢复与科研科普的生态基地。

3、四区：

根据植物园不同的特色和功能，按照旅游概念将近期规划板块打造四个功能区：

综合管理区――红色：为游客提供旅游服务，兼具园区行政管理；

植物展览区――绿色：阐释人与自然的和谐共生；

科研实验 区――黄色：植物园科研试验管理中心；

娱乐休闲区――蓝色：大型休闲、娱乐设施区域。

4、十六园

因地制宜，在植物展览区中设计布局十六个专类主题园：百竹园、草本花卉园、藤本植物区、药用植物园、温室展览区、中华孑遗植物园、亚热带丘陵植物区、彩叶植物园、盆景园、水生植物园、芳香植物园、百果园、裸子植物区、新品植物展示区、异域植物展示区、引种驯化区。

（四）景观结构

基于衡阳植物园特色，提出“山、林、花、园”的景观要素，突出园区得天独厚的自然山林环境，悠久而独特的历史与地域文化底蕴。建构“两雁齐飞，绿带相随，点带结合”的景观总体结构，将绿色引入城市。

六、功能分区与项目规划

（一）综合管理区

主色调：红色

规划思路：为游客提供旅游服务，兼具园区行政管理

规划项目：入口广场、名人文化园、植物博物馆（含游客接待中心）、大雁绿雕。

（二）植物展览区

主色调：绿色

规划思路：阐释人与自然的和谐共生；

规划项目：草本花卉园、藤本植物区、药用植物园、温室展览区、中华孑遗植物园、亚热带丘陵植物区、彩叶植物园、盆景园、水生植物园、芳香植物园、百果园、松涛园、裸子植物区。

（三）科研实验区

主色调：黄色

规划思路：植物园科研试验管理中心，规划既有科研中心、科普培训中心、植物及林产品展览馆、种子标本库、科技服务仓库等建筑设施，又有生产温室、温控苗床、露地苗圃等科研实验基地，还有引种驯化基地。

规划项目：科研中心、新品植物展示区、异域植物展示区、引种驯化区。

（四）娱乐休闲区

主色调：蓝色

规划思路：大型休闲、娱乐设施区域；

规划项目：北入口广场、绿雕迷、儿童乐园、百竹园。

七、形象策划与营销

（一）形象策划

1、园区主题

鸣雁衡阳 缤纷植物世界（大观园）

取“鸣雁直木”成语，意指此园均为“良材”；点出衡阳地名，意指衡阳植物良好生长之地；缤纷植物世界则为园区创造一种神秘感及美好的想象空间，以此作为主题内涵。绿色生态理念将使衡阳更具“国家园林城市”的内涵，对旅游者、常住者、投资者具有强大的吸引力，利于提升衡阳市城市竞争力。

2、形象策划

健康和生态

活力与激情

园区拥有较优的地理位置、自然环境、资源优势和文化底蕴，在“鸣雁衡阳缤纷植物世界”的主题之下，赋予了人们健康生活，永远充满活力的形象感受。朝着湖南最大的植物生态群落基地和科普休闲营地方向发展，园区将成为衡阳市的地标景区之一。

3、形象感受体验

一处充满自然韵味和文化内涵的“植物世界”。

完全跳出城市生活节奏，远离都市的喧哗、繁华与拥挤，独享平静；

充分感受到悠闲，美丽和愉悦。

让人与自然充分接触的空间，一个绿色周末，原始感受，艺术熏陶，给您一个全新休闲品位。

4、特色与内涵

特色

城在生态中畅想

家在自然中呼吸

内涵 独特的文化韵味

自然的生活空间

生态的人居环境

时尚的都市风貌

（二）品牌塑造

山林、植物、快乐、生态交织而成的梦幻植物王国。

满溢的城市绿色空间；

精典的植物生态群落；

特色的大雁文化内涵；

和谐的自然生态家园。

释义：

1、山林：城市中的山林和公园为城市提供了充盈的绿色空间。

2、植物：探索缤纷植物世界的衡阳植物园成为城市的亮点。

3、快乐：多类型的参与体验，将快乐在城市与游览者之间传递。

4、生态：绿色萦绕之中的人居环境体现了生态自然的居住体验。

（三）营销策略

主要通过以下方式进行营销：

1、人员促销

2、公共关系

3、互联（Internet）

4、媒体广告

（四）节事活动策划

（1）春节举行大型花卉展；

（2）情人节

（3）儿童节

（4）植树节

（5）国庆黄金周（6）植物园嘉年华

八、专项规划

（一）道路交通系统规划

具体按照游览交通要求，在满足道路技术参数和功能要求的基础上，划分出以下三级道路：主干道4－7米，支路3－4米，小路l－2米。对于支路和小路多进行一些装饰性的铺装，铺装材料和铺砌方式则多种多样。

（二）专项竖向规划

道路竖向规划除应满足道路与排水的纵坡的要求外，还应结合周边用地的场地标高一起考虑，使其衔接合理，避免大量填挖土方。

（三）水系规划

规划区域内各景源通过宽阔的水面、流动的水系和一系列的滨水景观形成的景观节点及景观轴线来组织，通过广场空间、小品场地、草坪绿地、湖泊及其岸线等不同视觉冲击的空间组合形成各种不同的景观。

（四）管线综合设计

1、给水管规划

2、排水管规划

3、电力电讯规划

九、主要经济指标及建筑设计

（一）主要经济指标

（二）建筑分类与布局

（三）重点建筑设计

十、绿地系统及植物配置设计

（一）绿地系统规划

按照土地性质和区域功能特征，合理规划景观布局和相应的隔离功能，将通道式防护、通道遮荫、通道观赏、健身休息等功能融会贯通到大的绿地生态背景中去，取得结构上的完整性和功能上的高效性。

（二）各分区植物配置设计

1、综合管理区：

2、植物展览区：

3、科研实验区

4、娱乐休闲区

十一、规划实施及生态保护建议

（一）四季林相设计建议

（二）分期建设实施建议

1、近期规划

2、中远期规划

（三）生态保护规划建议

1、依法保护原则

2、适度开发利用原则

3、实行分级保护原则

4、生态环境保护规划优先原则

5、注重综合环境保护原则

6、游人数量控制原则

十二、大雁文化分析与整合（一）文化与旅游的关系

旅游是斜坡球体论，文化是拉力。园区要突破传统植物园的发展模式，注入旅游文化，将衡阳地域文化传说进行整合，并与植物园结合，形成植物园的特色文化内涵。整合一个文化传说与游园导游词结合起来，增加游客游览体验度。

规划中的衡阳植物园以生态植物为景观依托，以大雁文化为基本内涵，以现代旅游为主要功能，在旅游中注入文化，这样植物园才更有生命力。

（二）大雁文化与城市发展

大雁是一种候鸟，春天到北方繁殖，冬天到南方过冬。大雁在迁徙过程中，要么排成“V”型，要么排成“一”字型。由此，形成一种值得深思和借鉴的大雁文化。大雁文化的核心，就是团结奋进、共谋发展。

衡阳因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故称“雁城”。衡阳因“雁”而得名，大雁文化是城市发展的灵魂与内涵，但是衡阳却一直没有集中展示大雁文化、体现城市灵魂与内涵的地方。衡阳植物园以大雁文化为主线，正好弥补城市发展中急需填补的缺陷。

（三）大雁文化整合思路

城市战略――衡阳市，犹如大雁振翅，蓄势初发，扶摇直上。

城市发展――衡阳人，犹如大雁阵群，团结奋进，共谋发展。

城市旅游――植物园，犹如大雁歇憩，满目苍翠，流连忘返。

（四）大雁文化故事整合 大雁的故事：远古时期炎帝神农――梦见大雁――长发美女――神农耕作――衡阳富饶。

十三、投资估算

园区投资主要包括游览项目及服务设施、道路交通、配套工程、绿化工程、项目其他费用，以及不可预见费用等六个部分，以上预算是在项目规划的基础上所提供的参考投资预算框架，并不是指规划及施工设计方面较为详细的投资估算，且不包含土地征用、居民拆迁及安置等费用。

产业园区规划方案

（二）**年，在固安工业园区建设之初，就引入全球智慧，聘请8个国家30多位国内外顶级大师出谋划策，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒出园区未来50年的发展框架。

（1）国内着名城市经营策划机构——王志纲工作室

园区的发展战略、策略研究及定位。

（2）国内顶级资本运作咨询机构——北京和君创业研究咨询有限公司

固安园区的经营模式设计、资源导入与整合专题的研究。

（3）全球四大专业咨询公司之一德国罗兰。贝格

固安工业园区的产业定位研究，并确立电子信息产业、汽车零部件产业、现代装备制造业为核心的三大产业方向。

（4）北京新都市城市规划设计院院长、国际城市与区域规划师学会会员——孙成仁博士

城市发展理念研究，在满足人们对城市资源的高效利用的同时，充分发挥城市的基本功能，充分顾及人与自然、社会的关系。

（5）新都市主义创始人、美国DPZ建筑设计事务所创建者——伊丽莎白女士

率领DPZ设计团队将最先进的城市运营理念运用到园区规划中，固安工业园区也因此成为全球“新都市主义运动”的重要成员，开始了工业与人类和谐发展的伟大探索。

（6）国内优秀甲级资质规划院：天津城市规划设计院

在DPZ的基础上，对园区规划进一步深化，并获得国家审批核准。至此，固安工业园区的城市建设进入实质阶段。

（7）世界环境景观规划设计领域的领袖企业：美国EDSA公司

**年对起步区进行总体概念规划，形成了以休闲、娱乐性典型项目为主要构成的，最大限度保留现有村庄肌理和独立发展模式的，以景观为先导的，涵盖教育、产业、居住的新型城市模式。

（8）国内最早从事房地产专业咨询的服务机构：深圳世联地产顾问公司

经过对全球多个成功工业园区的考察分析，提出的将永定河故道辟为永久景观区的设想，得到认同并付诸实践，形成了国内工业园区中绝无仅有的大型天然景观带。

（9）跨国地产顾问咨询公司：华高莱斯国际地产顾问公司

为园区5平方公里的配套小镇完成了整体项目策划方案。

（10）国际领先的大型专业顾问咨询公司：英国阿特金斯公司

**年，英国阿特金斯公司对固安工业园区电子信息产业基地14平方公里的起步区进行了整体规划方案设计。设计方案充分吸收了英式产业城市简洁明快的特点，奠定了园区生产空间布局。

（11）世界上最大的建筑规划设计公司之一：美国RTKL公司

产业园区物业管理方案 篇2

“文化生态学”理论的关注点和研究目的在于比较“文化”与“环境”的相互适应关系,单就文化产业来看,应该有一个更中观或者更微观的概念,如“文化产业生态学”或“文化企业生态学”的引入。“生态”这个词在生物学中代表了一个庞大的生物环境系统,在文化产业生态中,“生态”是包含人、企业、政策、环境在内的一个大整体,这种生态”的核心是创意和管理。生物之间竞争的目的是生存和发展,文化企业之间竞争的目的不只是生存,还必须创造出更大的文化价值。

一、文化创意产业的种间关系

传统意义上的生态学观点认为,生态学系统是由非生物和生物两部分构成。其中,非生物包括无机物、有机物和气候条件,生物包括生产者(主要是绿色植物)、消费者(主要为动物)以及分解者(指细菌、真菌、原生动物等腐养者和渗养者)。非生物和生物它们共同组成了生态系统。自然环境所产生的能量(如太阳),生产者需要接收能量的同时需要制造有机物,消费者用来消耗有机物,分解者负责接收生产者和消费者的代谢产物,分解者再将有机物分解还原为无机物,再将无机物送回到环境的循环营养库中。

生态学是研究文化创意产业的一个新视角,因为文化创意产业不仅具有一般产业的生态特征,而且能量来源于大量无形的创意灵感,它们可以满足消费者的心理需求或情感表达,进而实现其巨大的经济效益,因此生态系统模型可以把文化创意产业更好地具象化。有学者构建文化创意产业的生态环境,如图1 所示。

种间关系是指不同物种种群之间的相互作用所形成的关系,两个种群的相互关系可以是间接的,也可以是直接的;这种影响可能是有害的,也可能是有利的。从表1 可以看出,种间关系主要有正向作用、反向作用和中性作用三种。由于中性作用表示物种双方互相没有影响,可以看做两个文化企业间完全没有关系发生,所以不具有研究意义。生物学中的“共生”关系可以看作创意企业、消费者、媒体中介间的“合作”关系,这种合作大部分可以达到“双赢”的结果。但也有例外,如热带雨林中乔木上附生的兰科植物,依靠乔木支撑自己,获取阳光和水分维持生长,而乔木本身既不获利,也不受害,这就是共生中的偏利作用发生。捕食往往是强大的一方吃掉弱小的一方,在文化产业竞争中,大的文化创意企业通过兼并、合并小的创意团体来壮大自己。这里的“竞争关系”显示物种1 和物种2 都会收到损害,说明物种1 和物种2 是食物链中的直接竞争关系,存在栖息地或食物上的直接冲突。就如企业之间的“红海战略”和大打“价格战”,势必会两败俱伤,文化创意企业则很少打“价格战”,但两部内容题材相同、观众定位相似、同期上映的电影,票房都会受到一定影响,低于预期收入,因为它们之间构成了直接竞争。如表1 所示。[2]

在表1 中,并没有给出竞争、偏害共生以及中性作用的对应假设关系,尤其是在文化创意产业园区中,合作共存往往是主流。生态学中所讲的偏害作用是指两个物种在一起时,由于一个物种的存在,可以对另一个物种起抑制作用,而自身却无影响。那么文化创意产业中存在这样的偏害作用吗?这样的偏害作用有没有可能规避呢?

二、文化产业园区的偏害共生———以北京“798”艺术区为例

胡桃树能够分泌一种叫做胡桃醌的物质,这种物质对胡桃树本身并没有伤害,但是却能抑制其他生物的生长,因此,在胡桃树的表层中是没有其他生物的。除了认识这种现象叫做偏害作用外,再进一步思考,胡桃树的这种异种抑制作用究竟是出于本能的排斥其他生物还是有意识地自我保护呢?当胡桃树周围土层没有其他生物时,胡桃树其实是获得了更好的生长空间,并不是完全自身不受影响。反之,偏害共生也不是百害而无一利。医学中抗生素的发明,就是利用了微生物能产生一种化学物质来抑制另一种生物的原理从青霉菌中发现了青霉素,这种发现对人类健康起到了重要促进作用。

“798”这块北京地标自上世纪七八十年代经历了“衰落—繁荣—衰落”的过程,第一次是作为工厂的衰落,进而吸引了大量艺术家的入驻;第二次是作为艺术的衰落,商业和游客来了,艺术家却走了。艺术和商业能否兼容一直是困扰文化创意产业园区发展的头号问题,大如“798”这样著名的艺术区也难逃被商业化吞噬的命运。学者迟海鹏对“798”艺术区近十年来各区域构成和个体艺术家的数量变化做了数据调查:2013 年“798”艺术区的入驻机构总数是576 家,但是艺术家工作室只占4%,约23 家个体工作室,而商铺和餐饮却占比32%,大约184 家,严重挤占了艺术家生存的空间。(如图2 所示)[3]

用生态学的偏害理论来分析,在“798”艺术区内,由于商铺和餐饮的入驻,抬高了这里的平均房租,那些收入较低的艺术创作者承担不起昂贵的房租,因此才有大量原创作者迁出“798”、寻找更廉价的艺术创作场所。“798”艺术区的闻名和艺术家们是分不开的,最初靠着改造后的廉价厂房和开放的艺术创作环境吸引了大量的艺术原创工作者,出名后的“798”同时释放了巨大的商机,大量的商铺和餐饮企业间接地对这里的艺术创作者造成了损害,而自身却没有什么影响。如今的“798”艺术区更像是旅游景点,失去了“艺术圣地”和激情反叛的创意风貌,也从侧面反映了艺术和商业的不兼容以及商业化对艺术创作的偏害。

如表2 所示,[4]2005 年1 月,作为最早入驻798 园区的艺术家隋建国,其工作室在租期满后没有续租,而是选择了撤离园区,原因是他工作的倒模车间无力承担上涨的租金搬走了。2002 年,艺术家徐勇在798 租了1500 平方米厂房组建了自己的工作室和艺术展区,当时的日租金大概是每平方米六七毛。2012 年,七星集团物业与“时态空间”在租金问题上发生冲突,并要求徐勇支付拖欠两年租金达105 万元,这件事情也成为“时态空间”退出“798”艺术区的导火索。2009年,七星物业为吸引艺术家和画廊做出了“减租优惠”的承诺,双方争执的焦点在于口头承诺的“减租”的期限是一年还是三年,七星物业认为“减租”优惠只适用于2009 年全年,而徐勇认为自己不应该承担2.5 倍的房租,最终协商结果是徐勇同意支付84.5 万元欠租。

从图3[5]可以看出,2003 年—2007 年,“798”艺术区内艺术工作室的数量呈逐年增长趋势,说明798 对艺术家的吸引力是比较大的,但是自2007 年以后,工作室的数量逐年下降。受2008 年北京奥运会的影响和“奥运经济“的刺激,2007年“798”园区日租金涨到了6 元/ 平方米,而一般写字楼日租金均价也不过7 元/ 平方米,[6]一些艺术家和工作室难以维持生计,在2008 年艺术工作室只剩下27 家,比2007 年少了一半。政府对“798”旅游项目的开发以及园区管理者利益的驱动,更多的商铺(销售纪念品)和餐饮店进入到“798”,致使“798”租金更加昂贵。虽然房租上涨和商家入驻是艺术家撤离的直接原因,但这并不是798 艺术衰落的主要原因,背后是“产业园的艺术经营和管理”出现了问题,“目标市场的缺失和偏离”造成了“798”从“艺术集聚区”变成“商业旅游区”。[7]正如纽约苏荷区的发展经历了居住区、工业区、艺术区到商业区四个阶段,现实中的文化艺术区往往凭借艺术家的创作活力焕发生机,却逐渐发生群落演替,大批艺术家和创意者不得不向金钱低头,最后沦为经济利益的附庸品,出现大批通俗化、类型化的商业文化产品。

三、从偏害共生到互利共生

艺术区会凋零,但艺术不会凋零。如何规避文化产业园区“生态偏害”效应呢?首先要分清捕食和偏害两种种间关系。生态学中的“捕食”通常指一种动物(称捕食者)以另一种动物(称猎物)为食的现象。动物捕食通常必置猎物于死地,这也是捕食与寄生现象的重要区别,因为寄生物通常不伤害寄主的生命。首先,对于园区来说,创意阶层和文化企业的互动关系类似于捕食关系,即创意阶层(个人、工作室或是创意团队) 自行生产出创意和产品,这些会成为一些文化产品(IP)开发制作企业的食饵。创意阶层在不进入产业化运作之前也是可以独立存活的,但是文化企业却离不开创意食饵和养料。如果文化企业一直在榨取和固化创意者的思想和能量,而不允许创意者进行创新,这种捕食关系就会慢慢消耗掉创意阶层,因此捕食关系也不是一种最好的园区种间关系。其次,园区里非文化创意产业的饭店、商铺抄袭剽窃园区里的各种创意,加以粗糙模仿和恶搞,却没有给予创意者相应的回报,那么这种捕食关系就更加恶化。第三,还有很多非文化创意产业的企业店铺只是借助798 艺术区的人气而入驻,并没有“捕食”或是剽窃之意,但是却如前文所述(造成租金上涨等),产生了负外部性(偏害)。

文化产业园区规避“生态偏害”策略的第一步就是限制园区内非文创企业数量,驱逐一些唯利是图、缺乏文化艺术品位的商铺和商品,把大量的地皮供给文化企业和艺术家,保留少许尊崇创意、展现艺术风格的企业,作为园区内的点缀以及衍生产品售卖之地。或是专门开辟一个园区外围附近的场地,集中非文产企业商铺,如食街、商业街等。这样才能把非文创企业的偏害效应消除,在一定程度上保持文化产业园的艺术纯粹态度,把文化产业内外的种间关系维护到表1中的“中性作用”。在这方面做得较好的就是北京“新华1949”文化产业园区。

那么,剔除行业外的企业,让大量文化创意企业进驻,虽然规避了偏害共生关系,是否会形成更多的捕食关系呢?应当说,798 艺术区不可能再回到艺术家个体散漫共生的原初状态,商业力量的助推事实不可逆转。事实上,自然界种群里的捕食关系大量存在,但并没有造成物种灭绝,反而也会在一定程度刺激猎物的进化,例如狼群捕食羊群。文化产业园区内的文化企业如果一味以商业复制准则去捕食创意者,随着时间进展和移风易俗,大量创意者(猎物)必定会感到厌倦和创作瓶颈,从而躲避这些企业,进行新的创意和艺术创造。所以,只要文化企业(捕食者)持续增加,必定会导致创意者的分化和进化。针对这种园区内的自然进化,政府需要建立和保障知识产权制度,惩罚盗版和免费使用者,促使文化企业给予创意者相应回报。这样,创意阶层就会持续存在和扩大,作为捕食者的创意企业又会陆续被吸引进园区内,获得经济效益———两者最终从捕食关系迈向互利共生的关系,趋向共同繁荣的稳定状态。

注释

1[1]崔明昆.民族生态学理论方法与个案研究[M].知识产权出版社,2014:56.

2[2]谭娜.生态学视域下的文化创意产业链重构研究[J].东岳论丛,2014(7):136.

3[3][5][6]迟海鹏.艺术区现状研究——以“798”艺术区为例[D].北京:中央美术学院,2014:15,25,48.

4[4]林菁晶.高租金冲击“798”[J].安家,2012(12):201.

如何有效管理文化产业园区 篇3

遵循文化发展规律

把握禀赋资源

《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》中提及“我们要准确把握我国经济社会发展新要求，准确把握当今时代文化发展新趋势，准确把握各族人民精神文化生活新期待，牢牢抓住发展的重要战略机遇期，顺应时代发展要求，遵循文化发展规律，加快文化改革创新，在全面建设小康社会进程中、在科学发展道路上奋力开创社会主义文化建设新局面”。遵循文化发展规律才能实现文化长远保存和发展。

经过多年的实地走访、考察，高宏存发现，很多文化产业园区只是“圈地为园”，仅仅认为空间的集合就构成了文化园区。高宏存指出，正是因为对文化发展规律的认识不足，导致我们依旧沿袭传统的制造业经济、高新技术等模式，这一问题亟待解决。文化产业园区应由空间的聚集转换为产业的聚集，它不仅是一个生产的空间，更是一个集文化消费、娱乐、休闲等功能于一体的综合性生活空间。人们沿袭过去的发展制造业的传统思路，导致“挂羊头卖狗肉”，以发展文化产业之名，行圈地之实。

在遵循文化发展规律的同时，把握禀赋资源更是当务之急，在原有资源的基础上进行开发文化产业园既传承了文明，又节约了资源。遥想当年，我国山东济南可谓“海内皆名士”，是一座当之无愧的历史名城。1992年，世界仅有的哥特式火车站“远东第一站”被夷为平地。无独有偶，始建于1906年的英国驻济南总领事馆也于前不久被强行拆除。原有资源正在被破坏，逐渐消失。可是比照国外，作为英国著名港口城市的利物浦，就充分传承了既有文脉——破旧的轮船改造为咖啡厅、废弃的工厂改造为独具特色的博物馆都很好地诠释了“变废为宝”的理念。

文化产业园区种类繁多，在把握禀赋资源的时候，也应掌握因“园区”而异的原则。高宏存介绍，不同的产业园区基本有以下类型：一，资源依托型文化产业园区，特别是生态型文化产业园区，比如：张家界、丽江、曲阜、平遥等。高宏存曾实地走访的贵州雷山千户苗寨就是典型的生态型文化产业园区。千户苗寨本是以村落为主、中国苗族最集中居住的地方。现经开发，千户苗寨已成为集文化旅游、生态保护、度假休闲等多功能于一身的综合性生态博物馆，对资源的依托不言而喻，因为这是“活态”的文化展示。2006年，国家民族博物馆也在此成立分馆。在中国，类似这样的少数民族文化产业园区数不胜数。二，创意引领型文化产业园区。此类文化产业园区虽涉及文脉的传承，但已通过功能的转换以不同形式表现出来。这类资源经过独特的创意催化后，重塑新生，却还存在对既有文化内容的继承性。最典型的就是中国“死海”——四川遂宁，过去本来是以工业为目的的盐池，现经创意之笔将其打造为中国的“死海”。三，非继承文脉型。高宏存介绍，中国横店影视集团就是在荒芜之地上，建立起的一个完备的产业链条，不仅向人们提供电影拍摄等各个方面的服务，并且本身也已经参与到电影内容的生产中。

促进主导产业与多业融合

主导产业，即文化产业园区中起主导作用的产业，指那些产值占比居多，产业关联度强，对其他产业乃至整个园区发展都具有较强带动作用的产业。对于文化产业园区来说，主导产业如同“名片”。在园区成立之初，主导产业的明确更是对吸引相关企业起到至关重要的作用。主导产业与其他产业间的多业融合，更是形成综合性文化产业园区必不可少的条件。

文化产业园区有企业主导、政府主导之分，主导产业的形成也因“政、企”主导而异。以企业为主导，即嵌入式文化产业园区，是企业自发形成后由政府介入提供服务与帮助，这类文化产业园区对产业自身的发展规律要求较高，即在尚未形成文化产业园区之前，主导产业已经形成，随之相关企业逐渐融入其中，形成文化产业园区，比如北京的小吃名街——簋街，即自发形成餐饮集聚。

政府主导型文化产业园区是由政府主导、规划并搭建平台，即在政府建立文化产业园区后，确定主导产业，随之吸引相关企业，形成文化产业园区。高宏存指出，只有明确主导产业才能凸显竞争优势，并吸引更大、更多的产业集聚。

同时，主导产业与其相关配套设施也应确定适当比例。高宏存介绍，北京曾存在一些园区，命名之后就消失了，比如：北京市2006年公布的第一批文化产业经济区之一的中关村创意产业制造基地，该园区自命名以来，由于没有形成集聚效应，而且园区中各个企业之间毫无关联，没有形成整合效应，不久便消失在公众视野中。在北京，主题明确、空间功能有效转换的园区不胜枚举。北京的后海，过去是一个居民生活的封闭空间。后因文化主题的注入，后海已变成一个休闲、娱乐、商业的空间，完成由封闭变开放、由个人居住变商业场所的空间。高宏存指出，后海同时也改造了当地的整体文化氛围，最终成为北京文化产业的集聚区、旅游景点，甚至“城市名片”。“任何一个地区，哪怕只是一个村落，都是一个生活单元，不能将文化产业园区仅仅看做生产制造基地”，高宏存说，“我们老批评珠三角，尤其是富士康，把人当成零件，把整个工厂作为一个生产的流水线，这不符合人文、资本管理的趋势。”

多业融合、经济功能的辐射与带动不能仅仅局限于园区内，而是要突破园区，在它所属的城市发挥经济、产业转型的作用。这一方面，高宏存认为广州市的TIT创意园表现突出：“该园区不仅完成了自身的产业升级，而且对整个城市经济布局的开发、变化都有带动作用。”为实现这一点，TIT将骨干企业与相关中小企业的协同作用发挥出来，真正实现龙头企业与中小企业间的密切合作。高宏存告诉《经济》记者：“集中于产业链的不同层面、不同阶段，都要明确、专业化分工，并在产业链的统领下将统一服务关联起来，这样才能形成真正的产业集聚、形成具有竞争性的产业集群。”今年，一部红及全球的《泰坦尼克号》，由福克斯、派拉蒙两家影视公司斥资2.5亿美元共同出品。同时，为两家影视集团服务的专业性中小企业也高达2600多家，这种分工协作才能形成有效的产业集聚。

多种产业相配合，主导产业发挥溢出效应、带动效应，随后形成创意城市，这才能使我国文化产业园区形成真正的竞争力。

政府适度管理

加强引导作用

《文化部“十二五”时期文化改革发展规划》中明确规定，“十二五”期间，国家级文化产业示范园区将严格控制在10家左右，同时，文化部对国家级文化产业示范区设立了退出机制。这可视为我国为文化产业园区管理机制迈出的一大步。高宏存认为，这一举措是“站在国家的层面上，对既有国家文化产业示范园区的一种规范与激励。从另外一个方面讲，也是对其他园区的警示，即有了名之后并不是一劳永逸，而要不断完善、加强管理”。

近十年来，虽然我国文化经济政策体系逐步形成，但是对于文化产业园区的规范还未出台一个统一的规定，只有文化部针对本部所属文化产业类型所设定的管理办法。此外，我国文化产业园区、基地命名混乱，命名单位众多，比如新闻出版总署、广电总局、文化产业的村镇、中国民俗学会、中华文化促进会等都在命名。“政府主管部门应协调相关行业部门形成合力，创建更好的机制。”高宏存建议。

产业园区物业管理方案 篇4

编制方案

北京东西部能源技术研究院

陕西东西部经济研究院

二〇一一年九月

工业园区产业发展及项目布局规划编制方案 专业 专注 专心

目 录

一、规划编制背景

二、规划编制指导思想和基本原则

三、规划编制主要框架内容

四、项目的组织实施

五、联系方式

附件：东西部经济研究院简介

地址：北京市西城区月坛南街32号银岛商务楼545

电话：（010）68515339 68515379 工业园区产业发展及项目布局规划编制方案 专业 专注 专心

一、规划编制背景

近年来，全国各地名类繁多的工业园区遍地开花，但普遍存在的问题是大多数工业园区“画在纸上，挂在墙上”，始终停留在空间建设规划层面，产业发展思路不清，项目不具体，致使招商引资不力，难以实现具体产业项目的合理规划和落地，其主要原因则是：产业及项目研究与空间布局规划不能有效衔接，两张皮的现象严重。主要表现在以下几个方面：

一是重圈地建园，轻产业规划。致使多数园区缺乏整体产业发展规划，园区产业引进方向不明，致使招商引资和项目落地困难。

二是重项目引进，轻产业配套。致使多数园区项目引进零乱，不能相互形成产业链，不能实现园区内产业互补发展。

三是重规模扩张，轻聚集发展。致使多数园区一味贪虚求大，没有形成集约集群发展。

四是重硬件建设，轻机制创新。致使多数园区管理体制滞后，软环境建设不足，整体投资环境氛围没有形成，招商引资不力。

工业园区发展必须突出以产业为引领，以项目为支撑，以基础设施为载体，以招商为抓手，加快产业集群、企业聚集，走新型工业化道路，成为区域经济的核心增长极和引擎，带动区域经济又好又快发展。为了更好的服务招商引资工作，进行科学合理的产业发展及项目布局，体现出园区清晰的功能定位、鲜明的产业特色、突出的循环特征、具体的配套项目，研究制定《工业园区产业发展及项目布局规划》，实现园区产业及项目规划与建设规划相互匹配，真正使园区发展落到实处，从而将其建设成为在区域范围内具有带动效应的工业园区。

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二、规划编制指导思想和基本原则

（一）指导思想

全面深入贯彻落实科学发展观，围绕走新型工业化发展道路要求，按照“大集团引领、大项目支撑、集群化推进、园区化承载”工业发展战略思路，以“夯实基础产业、壮大优势产业、培育新兴产业、发展配套产业”为方针，以“特色化、集群化、生态化”为特征，充分发挥优势，整合周边区域资源，主导大区域产业协作与分工，使工业园区成为带动区域经济发展龙头及资源要素聚集地。

（二）基本原则

合理布局协调发展的原则。优化配置区域各要素资源，强化各产业的分工协作，形成布局合理、功能互补、各具特色的区域产业协作体系。

集群化发展的原则。遵循产业发展规律，优化和调整产业结构和生产力布局，着重培育支柱产业及完善产业链条，加快形成重点产业集群。

发挥优势突出特色的原则。根据自身实际情况选择和培育支柱产业，以现有或潜在的竞争优势和特色为基础，实现错位化发展、差异化竞争。

走新型工业化道路的原则。坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。

发展循环经济的原则。坚持从源头上节约资源、减少或者消除污染物排放，综合利用各种资源提高资源利用效率，追求更大的经济效地址：北京市西城区月坛南街32号银岛商务楼545

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益，更少的资源消耗，实现经济的可持续发展，人与自然的和谐发展。

三、规划编制主要框架内容

（一）区域经济社会发展宏观环境研究

1、发展基础及优势条件分析

2、存在问题及不利因素分析

（二）区域资源优势研究

1、区域优势资源分析

2、周边地区优势资源互补分析

（三）工业园区产业发展思路及战略定位

1、主导产业的优劣势分析（SWOT）

2、主导产业未来发展总体思路

3、主导产业发展战略定位

4、主导产业规划范围及功能布局结构

5、主导产业发展目标及目标市场定位

（四）工业园区主导产业集群培育与发展模式创新

1、重点产业项目可行性研究

2、主导产品的市场前景分析

（五）工业园区特色优势产业的产业链规划

1、基于区域竞争力的优势产业发展定位

2、区域特色优势工业产业链规划

3、区域工业项目整合

（六）工业园区重点产业项目发展选择

1、重点产业项目可行性研究

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2、主导产品的市场及前景分析

3、产业技术工艺水平提升

4、企业层面循环经济发展模式设计

5、园区层面循环经济发展模式设计

6、园区环境容量、资源保障与产业规模匹配研究

（七）工业园区产业空间布局

1、产业总体布局原则

2、空间开发功能分区

3、产业空间布局总体架构

（八）工业园区循环经济发展规划

1、循环产业体系产业链条设计

2、循环产业体系产业链条规划

3、土地资源集约利用和循环经济建设措施

4、水资源循环利用和节水措施

5、垃圾的减量化、无害化、资源化

6、循环型资源共享及绿色市场体系建设

（九）工业园区配套产业规划

1、基础设施建设

2、现代物流业建设

3、融资平台建设

4、研发平台建设

（十）工业园区主导产业发展规划实施保障措施

1、政策保障措施

2、服务保障措施

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3、合作组织保障措施

4、土地供给保障措施

5、招商引资保障措施

6、人才机制与科技机制保障措施

7、区域品牌与企业、产品品牌打造措施 附 件：园区产业发展导向目录

园区产业发展重点规划项目表 附 图：园区空间开发功能分区图

园区产业空间布局图

园区主导产业循环链条图

四、项目的组织实施

（一）组织运作方式

规划项目以项目组的方式运作，工业园区管理部门成立“园区产业发展及项目规划领导小组”，相关工业及经济部门、研究部门负责人共同参与。我院组织相关经济产业领域专家及相关人员成立“工业园区产业发展及项目布局规划研究小组”，并由专人负责，专业分工互补，具体组织规划调研、编制及实施，实现空间规划和产业发展与项目布局规划有效衔接。

（二）课题项目研究期限及工作计划

整个课题项目研究期限为5个月，项目共分三阶段：其中，实地考察调研阶段1个月；形成课题成果阶段3个月；讨论分析修订、论证阶段1个月。具体工作进度安排如下：

第一阶段：实地考察、访谈调研、搜集资料

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（1）调研形式：实地考察、座谈讨论、随机问卷调查（分组调研）

（2）调研范围：工业园区管理部门领导、政府相关领导，涉及主要工业经济管理部门、工业园区主要工业企业实地访谈调研（分组调研）

第二阶段：形成课题项目成果

（1）成立“工业园区产业发展及项目规划领导小组”，主要领导牵头，主管部门负责具体实施，并安排专人负责，协调安排调研及资料收集提供等工作。

（2）由我院组成项目组具体分工，进行比较分析、充分论证，形成咨询成果比较方案，并根据需要进行补充访谈、调研，搜集资料。

第三阶段：讨论修订、论证课题成果

讨论修订咨询成果和进行论证，形成定稿并辅助实施。

（三）规划成果及验收

工业园区产业发展及项目布局规划是一项具有战略意义和实际操作性强的项目。本项目规划深度达到产业规划及项目简介层面，成果以体现前瞻性、指导性、操作性为原则。项目规划成果的验收，以工业园区管理部门组织专家评审论证通过为准。评审通过后的项目规划成果文本，即为项目上报立项审批、园区产业布局和项目招商引资的规划纲要。

五、联系方式

地址：北京市西城区月坛南街32号银岛商务楼545 电话：（010）-68515339 传真：（010）-68515379 地址：北京市西城区月坛南街32号银岛商务楼545

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邮箱：yjybeijing@126.com 邮编：100045 网址：http:// http://

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附件：

东西部经济研究院简介

东西部经济研究院起步于1996年，是我国最早从事政府咨询服务的专业研究咨询机构之一。研究院定位于中国政府咨询服务的先行者和领导者，主要从事区域经济研究、产业规划、循环经济低碳经济规划，基于城市价值与品牌研究的城镇总规、控规、修规，开发区、园区及新区规划，林业生态规划、森林景观规划，项目建议书、可研编制等咨询服务等，形成了涉及“宏观—中观—微观”三个层面和“研究、规划、咨询、设计”为一体的“一站式、专业化”的咨询业务服务体系。

目前，研究院在北京、西安、深圳、成都拥有成员机构，包括：北京东西部能源技术研究院、陕西东西部经济研究院、陕西东西部规划设计院、陕西东西部工程咨询公司、陕西林业科技开发设计研究院、陕西德诚工程咨询有限公司、东西部经济研究院深圳院及成都院。已形成了专业机构支撑、综合配套服务的集团化发展架构体系。

研究院成立10余年来，秉承专业、专注、专心的研究咨询精神，集合了200余名专家教授组成的综合性团队力量，为我国200余个市、县区级政府提供了专业咨询服务，服务项目累计超过500余项，服务范围覆盖西北、华北、东北、西南及中部部分省市，积累了较为丰富的实战研究咨询经验。

研究院作为我国政府研究咨询服务开拓者，大量的研究规划咨询方案及诸多研究思想、观点已得到了广泛实践，在区域经济的高速发展中得到了实践验证，已成为推动中国区域经济发展的实践者和政府咨询服务的领跑者。

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产业园区物业管理方案 篇5

规划方案的汇报

xxx园区县人民政府

（2010年9月25日）

一、高端装备制造产业园规划方案

（一）发展现状及预期目标

1、现实基础。xxx园区高端装备制造产业园位于xxx园区县城东南部，西至京九铁路，南至引清干渠（通顺道），东至三江路，北至永定河，规划区总面积为1168.74公顷，主导产业为高端装备制造业。目前，聚集区内现有入区企业120个，亿元以上企业19个（包括中国水电、东南开关厂、时代石油等装备制造企业）。区内累计投资3.5亿元，形成了“一横两纵”的路网体系，基本实现了“九通一平”：完成通路、通邮、通气、通上下水、通热、通有线电视，通讯等相关配套设施建设。2009年实现区内生产总值14.63亿元、工业增加值10.24亿元。

2、发展机遇。当前xxx园区面临着京津冀都市圈即将纳入国家战略，河北省加快环京城市群发展，北京城南行动计划，首都第二机场建设，全市“大三点”组团等“五大机遇”。特别是与xxx园区一河之隔的北京市大兴区，围绕城南计划的实施，在“十二五”规划中将发展定位明确为“北京南部现代制造业新区”，重点打造装备制造业等“四三三”（四大主导：电子信息、汽车制造、生物医药、装备

制造；三大新兴：绿色能源、航空航天、文化创意；三大支撑：生产性服务业、科技创新服务业、都市产业）产业格局，增强了xxx园区装备制造业与大兴集群发展的可行性。

3、优势条件。除了区位等固有优势外，高端装备制造产业园最突出的优势还包括：

高端装备制造业集聚初步显现，目前已经形成了以交通装备制造产业、低碳装备制造产业、专用装备制造产业和电子信息装备制造产业为代表的企业集群，为高端装备制造业在xxx园区县的进一步聚集奠定了良好的基础。

xxx园区高端装备制造产业园西邻xxx园区县城，北距离首都第二机场8公里，与第二机场一河之隔。

交通优势明显。区域拥有“一路一环三横两纵”交通路网结构，一路：京九铁路从规划区西部通过，设有货运站；一环：xxx园区外环贯穿规划区并与县城联通；三横：廊涿公路、宏图大道贯穿整个规划区，涿密高速从规划区东部穿过。两纵：大广高速和106国道从规划区西部通过。

4、预期目标。基于以上分析和考虑，通过未来的努力，xxx园区高端装备制造产业园不仅将成为xxx园区城市发展的重要产业支撑，而且将成为城市建设的重要组成部分。到2015年生产总值达到75亿元，年均增长30%，新增就业人口2万人；到2020年生产总值达到185亿元，年均增长20%，新增就业人口4万人。

（二）与城市总体规划之间的关系

高端装备制造产业园选址位于xxx园区县城区东部，是城区发展“南进东拓”的“东拓”区域，在《xxx园区县城市总体规划2008-2020》“一轴一带”（廊涿城镇发展轴、南北城镇发展带）的交汇处，符合发展要求。目前，高端装备制造产业园土地利用规划现状已全部调整为建设用地。按照08版总体规划中心城区远景发展构想，高端装备制造产业园位于xxx园区县空间拓展方向远景城市空间重点向东拓展的主要区域。

（三）产业布局及发展规划

1、产业布局。以优化投资环境为保障，以项目引进为手段，加快产业、资金、人才和技术等资源的聚集，重点发展交通装备、低碳装备、专用装备和电子信息装备四大产业。在空间布局上，产业园从南到北划分为电子信息装备制造区、低碳装备制造区、交通装备制造区和专用装备制造区四个板块。

2、发展规划。

（1）交通装备制造业。面向京津的汽车制造业，以轨道交通车辆研发制造基地等重大项目将在北京南部启动为契机，积极发展基础零部件、控制系统、安全系统、制动系统和信号系统等交通装备配套产业。2015年实现生产总值13亿元；2020年，生产总值达25亿元。

（2）低碳装备制造业。新能源装备着力推进清洁发电设备，重点发展太阳能光伏电池设备、风力发电成套设备和生物资源利用设备。节能环保装备重点发展垃圾处理成套设备、水处理设备、新能源城市环保装备和环境监测仪器等。2015年实现生产总值12亿元；2020

年，生产总值达35亿元。

（3）专用装备制造业。面向国内外重要的工业市场，大力发展煤炭、石油、建材、医疗、精密仪器仪表等专用设备产业，推进装备的智能化、精密化和集成化。2015年实现生产总值20亿元；2020年，生产总值达50亿元。

物业园区物业活动方案 篇6

活动地区：物业小区销售中心 人数：300人 1.0目的

为了使少年厨星活动现场顺利开展，确保现场安全的正常工作秩序，特制定现场突发事件方案。

2.0适用用范围

适用于管理范围内各类突发事件的处理。

3.0职责

3.1活动现场总指挥物业经理，副总指挥秩序维护部主管负责负责指挥突发事件的处理。

3.2秩序维护部班长负责落实主管下达的命令，具体处理

突发事件。

4.0通则说明

突发事件;指辖区范围内发生的火警、治安、损坏(破 坏)以及其它不可预知的，需秩序维护部参与处理的事 件。

5.0工作程序

5.1火警

5.1.1误报

A当消防中心收到火警信号时，应立即呼叫巡 逻岗前往查看。

B巡逻人员到达现场，发现是误报时，应立即 用对讲机通知消防中心关闭报警电源，工程 部维修技工到场对已动作的设备复位，然后 在报警主机上消音复位。

C查找误报原因。

D消防中心当值监控人员填写突发事件登记 表，呈交主管审阅。

5.1.2失火

A发现失火后，应保持冷静，立刻用对讲机报告消防中 心和主管，要求增援;(非当班人员用电话或最近的 报警设施)。

B就近提取灭火器前往扑救，初期火灾时应尽力把火扑 灭，但切勿把身置于危险中。

C火势较难控制时，应遵照上级指示报警。

D全体人员按辖区范围消防演习实施方案行动。E当火被扑灭后，安排客户返回物业。

F清理现场，查找失火原因。

G拍照存档并填写报告，注明损失情况。

H通知保险公司理赔。

5.2

5.2.1队员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段

(如打、砸、抢、偷等)强行索取或破坏公司和业户财物或威胁业户人身安全的犯罪行为时，要切实履行保安职责，迅速制止犯罪。

5.2.2当发生突发事件时，要保持冷静，设法制服罪犯， 同时立即呼叫救援。

5.2.3秩序维护员在听到救援信号后，要立即赶往现场， 然后视情况向有关领导汇报。

5.2.4若犯罪份子逃跑，一时又追不上时，要看清人数、衣着、相貌、身材特征，所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要及时报“110”。

5.2.5有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场)要保护现场、 任何人不得擅自挪动任何东西，包括罪犯留下的一 切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场;在公安机关人员未勘查或现场勘查完毕前，不能离开。

5.2.6记录业户所提供的所有情况，记录被抢(盗)物品及价值，询问业户是否有任何线索、怀疑对象等 情况。

5.2.7事主或现场如有人员受伤，要立即尽快送往医院救 治并报告公安机关。

5.2.8保安主管做好现场记录，并写出书面报告上级主管部门。

5.3打架、斗殴

5.3.1执勤中发现业户之间有争吵、斗殴的现象时，要及 时制止。

5.3.2制止原则;

A劝阻双方住手、住口。

B将争吵或斗殴的双方或一方业户拉离现场。 C持有器械斗殴则应先制止持械一方。

D有伤员则先送伤员去医院。

53.3在制止争吵、斗殴双方时切记不要动粗，不允许恶 言相向，如个人力量单薄，应请求增援，并迅速报 告管理处领导、主管领导、由管理处出面调解。

5.4损坏(破坏)

5.4.1台风雷雨天;台风雷雨要及时巡查门窗、水沟、电 房等重点部位，预防水侵、雷击、停电事故，如有 异常，及时报告。

5.4.2辖区范围内成品保护;出入辖区范围大件物品的运 送，必须严格执行辖区范围有关管理制度，确保成 品不被破坏，当损坏发生后，必须请当事人留下， 呼叫领班前来确认、并作好记录，同时上报处理。

5.5异常情况

5.5.1冒烟;发现冒烟后，及时查找冒烟部位及原因，立 即采取措施处理，并报告管理处。

5.5.2冒水;发现冒水，及时堵漏并报告工程部处理。

5.5.3异味;发现异味，查找气味，采取措施处理，并报 告管理处。

6.0交通事故

6.1无人受伤的交通意外;

A维持秩序，使现场恢复畅通。

B记录事件

C如有需要拍照以做记录。

D如有交通意外导致物业或设施部份有可能危及其他人的，应将该范围封锁。

E如有需要通知工程部维修人员到场采取行动。 F如有需要，张贴警告标志。

G秩序维护部主管将事件详细记录并存档，同时填报突 发事件表呈交物业服务中心。

6.2导致有人员受伤的交通意外

A指挥交通，给予尾随车辆警告。

B在适当情况下将伤者移离危险位置。

产业园区物业管理方案 篇7

代瑞红, 园区中国———中国产业园区网 (www.parkchina.net) CEO, 北京博睿联思国际咨询有限公司总经理, 中华区域发展促进会、两岸三地经济合作促进会政府招商引资委员会秘书长。管理学博士, 擅长战略管理、区域经济和投融资管理咨询。为各级政府和产业园区提供战略定位、产业定位、招商引资、营销推广、活动组织、项目合作等专业系统服务, 为国内外企业、投融资机构提供市场调研、投资选址、商务考察、项目推进的专业服务。

记者:您最初是在政府从事招商引资工作, 这段经历对您的成功有哪些帮助?

代瑞红:对我来说在政府从事招商引资工作的时期是很好的一段经历, 有很多机会接触到各种各样的人、企业和信息。招商引资是一种开放性工作, 不会每天都重复相同的内容而让人觉得枯燥乏味。相反, 我们每天接触到的信息都是新鲜的。在如今这个高速发展的信息时代, 这对于知识层面的更新非常有好处。招商本身就是一个专业性很强的综合性工作, 没有哪所高等院校开设过针对此类工作的专业, 在这种情况下, 每天的工作于我都是一个新的挑战, 也就迫使我去积极应对, 不断的学习和探索, 努力抓住机会去充实丰富自己, 将压力转化成提升自我的动力。这种动力与事业的发展、知识的积累、人脉的拓展, 都是我所收获的宝贵财富。同时, 这段经历使我更多的了解了客户的需求, 也就可以为客户提供更好的服务了。

记者:目前, 中国地方政府通过建立产业园区进行招商引资, 您认为这种发展模式有哪些优缺点?应当如何解决?

代瑞红:在我看来, 国内产业园区发展基本仍以政府为主导, 当然这也不是中国特有的一种形式, 另有很多发展中国家也是如此。这其中的某些园区是由几家企业聚集而自发形成的, 然后逐渐形成产业经济区。但当它发展到一定程度时, 政府会适当介入加以引导和扶持。这样一来, 有市场和政府力量的共同作用, 就会使园区发展的更为理性、健康。招商引资以政府为主导是有历史背景的, 也是特定历史阶段的必然选择。政府区域发展的战略层面, 是任何一家企业都无法替代的。实践上也取得了很大的成就, 说明这种发展模式是适合的。当然, 任何事物都具有两面性, 政府主导的招商引资也存在一些问题。政府间的激烈竞争导致了对项目的争夺。对项目方而言, 结果并不一定是最优的, 比如一些项目落户到没有任何产业基础的地区, 而在后续生产经营中就会出现原材料供应和市场问题, 这些都会增加企业的运营成本和经营失败的概率。从政府角度讲, 企业落地了就是成绩, 但从企业角度来说, 却恰恰是没有达到共赢而导致的投资失败, 这是因为在项目投资过程中存在着信息不对称, 而导致的投资后资源配置低效。

针对这些问题, 政府便引进了外部智力支持, 将招商引资工作中的部分职能交给市场, 借力更加专业的公司来吸引资本、智力、产业的进入, 把政府的职能逐步转移到完善当地投资环境上, 制定战略方向, 为企业提供服务和支持, 这应该是一种趋势。

记者:中国正在进行新一轮产业升级, 相关的政策调整会对园区发展有哪些影响?

代瑞红:产业升级是必然的趋势。近几年, 国家已经出台了很多促进产业发展的相关政策。中国被称作“世界工厂”, 可能走到世界上很多的国家, 都能看到“Made in China”的产品。产业升级能够促使我们从“中国制造”转向“中国创造”, 因为“中国制造”所反映出的另一个现实是, 我们处在世界产业链的低端, 还在以廉价劳动力创造价值。不管是国家还是城市, 都面临着产业升级的必然选择。

政策调整对园区发展会有一定导向作用, 实现园区更加科学和良性的发展。从前的某些园区, 在招商引资时可能会不加选择, 重数量轻质量, 结果会导致一些“质量”不高的企业进到园区内。如果这样的企业经营失败, 园区就会面临再次招商的问题。还有一种情况是不分行业, 重企业集中、轻产业集聚, 这些企业杂乱无章, 彼此之间没有关联, 无法形成一条完整的产业链, 企业之间不但不能产生积极影响, 可能还会出现负面效果。这样的园区是很难长期而持续的发展的。如果我们顺应国家的产业升级, 确定一个明确的定位和发展方向, 就能给相应行业的投资者一个明确的信号, 使他们了解进驻到这个园区内可以得到什么样的政策待遇以及支持, 能够提高招商引资的效率与效果。会使园区朝着一个更加有序的方向发展, 同时使园区在招商时不再盲目, 而是按照一定的标准去选资, 提高入园企业质量。另外园区也会更加注重后续的服务与管理, 积极促进园区内企业间合作, 促进企业发展与产业升级。

我认为, 虽然国家一直在倡导产业升级, 但园区也不能盲目跟风, 不能说国家在倡导发展新兴产业, 每个园区不管是否具备相应的条件, 都来发展新兴产业。这会造成各地恶性竞争和新兴产业过剩。对园区发展是极为不利的。产业升级并不能一蹴而就, 需要各地根据实际情况制定出合理路径和实施步骤才可以。

记者:展望今后的转型发展之路, 生态文明理念将更加彰显。从您的角度来看, 这会对产业园区建设产生哪些影响?在生态工业园建设方面, 欧美有哪些模式可以借鉴?

代瑞红:生态文明对产业园区发展提出了新的要求。生态工业园是产业园区发展的一种非常理想的模式。它是建立在固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在社区内, 各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境、经济和社会效益。整个企业社区获得的效益, 要远远超过单个企业通过个体行为最优化获得的效益之和。生态工业园最早起源于丹麦卡伦堡的工业共生体的探索。最初由几家大企业和一些小企业组建而成。园内的主要企业实现了“废料”的相互交换, 最大限度地减少了资源消耗和温室气体排放, 同时创造了最大的经济效益。继丹麦之后, 生态工业园区在美国、加拿大、荷兰和奥地利等国也得到了发展。

现在国内也有一些生态工业园区在积极实践。如海南国家生态工业建设示范园区、广西贵港国家生态 (制糖) 工业示范园区, 北唐山的曹妃甸循环经济示范区, 但都处于逐步走向完善和成熟的阶段。

记者:当前, 网络招商已成为企业与投资者交流的重要方式, 您怎样看待网络招商的发展趋势?产业中国园区网的发展目标是什么?

代瑞红:网络招商是一个很好的招商方式, 从前可能人们还意识不到这一点。过去传统的招商有通过电话的方式, 但也都是通过熟人介绍的这种人与人之间的沟通交流。再有就是会议招商, 像举行投资说明会, 是政府或者企业与投资者面对面交流、寻找商机的一种方式。传统的招商方式之外, 网络招商是一种非常好的补充。它不会受地理条件限制, 也很便捷。投资者在去实地考察之前, 可以通过网络了解到足够的信息, 然后筛选一部分感兴趣并且适合发展的目标园区进行实地考察和洽谈, 节省了大量的成本及宝贵时间, 所以说网络招商一定是发展趋势。

园区中国网希望国内外投资者对国内的各个园区都有一个很充分的了解, 以便双方需求可以更好地进行匹配。另外, 为了更好地服务于不同投资者, 我们也有推出多语言平台计划, 这样只要是对中国投资感兴趣的外国友人, 都可以通过我们的网站第一时间了解相关信息。虽然我们的网站是园区产业信息平台, 但园区是城市的一个缩影, 而且栏目的设置上并没有单纯局限于园区, 而是中国投资地理的一种展示。

记者:就您的创业经历, 对年轻的创业者有何建议?

代瑞红:我认为创业热情是值得鼓励的, 想创业的人一般都有对成功的渴望, 这是通向成功的动力。但不要为了创业而创业, 创业或者打工本身并没有优劣之分, 只是两条通向成功的不同道路而已。再有就是理性创业。创业需要一定的条件和时机, 不是仅仅拥有热情就可以的。不仅仅是有一个好的想法, 还需要将其具体化一些, 或者先落实到纸上, 形成一份好的商业计划书。企业的运营计划涉及很多, 比如你的产品是什么, 需要多少人, 需要什么样的外部条件, 需要多少资金, 如果有了资金注入要如何运用, 如何去开拓市场, 有什么样的风险, 如何规避风险等等一系列很具体的问题, 只有这样才能能吸引到对你的项目感兴趣的合作伙伴。另外创业也面临选定产业的问题, 需要了解这个行业的发展是否有前景, 你是否对这个产业及这个项目抱有浓厚的兴趣, 这些问题都需要考虑。也可以花一些时间去与别人交流, 听取别人的意见和建议。

产业园区物业管理方案 篇8

[关键词]产业 工业园区 可持续发展

传统工业园区生产模式是“资源开发---产品生产---废弃物排放”的单向线性模式。这种“大量生产、大量消费、大量废弃”的模式所带来的不仅仅是大量宝贵资源的严重浪费，更为突出的问题是由于对生态环境管理不当所产生的严重的环境污染和破坏问题。笔者认为，上述问题的实质是只强调末端环境管理而忽视产业系统功能和全程性生态管理。因此，必须通过产业生态管理，解决工业园区生态与产业失调问题，以获得最大的经济、生态和社会综合效益。

一、产业生态管理是工业园区可持续发展的新范式

1.产业生态管理的涵义

传统的末端治理走的是“先污染后治理”的路,所带来的结果只是污染物从一种介质向另一种介质的转移，并没有真正地消除污染，而且也无法解决复杂的、系统的环境问题。20世纪70年代兴起的清洁生产，促进了环境污染管理向工艺流程管理过渡，通过对污染物最小排放的环境管理减轻环境的源头压力。但是清洁生产只关注产品的生产工艺过程，而不考虑不同生产过程之间的连接，因此它只能解决局部问题。作为对清洁生产的一种升华和补充，产业生态理论在20世纪80年代末迅速发展起来。

产业生态系统是社会---经济---自然复合生态系统。产业生态管理就是运用生态学、经济学和社会学等跨学科的原理以及系统工程的手段和现代科学技术来管理人类行为对环境的影响,力图平衡发展和生态环境保护之间的冲突，最终实现经济、社会和生态环境的协调可持续发展。

产业生态管理是以生态学的理论观点研究工业生产全过程，研究生产中的资源、产品及废物的代谢规律和耦合调控方法，探讨促进资源的有效利用和环境的正面影响的管理手段[3]。

产业生态管理的焦点从包括各种自然生态因素、技术物理因素和社会文化因素的耦合；物质代谢过程、信息反馈过程和生态演替过程的健康程度；经济生产、社会生活及自然调节功能的强弱和活力，运用系统工程的手段和生态学原理去探讨产业生态系统的动力学机制和控制论方法，协调产业内部、经济与环境、局部与整体建在时间、空间、数量、结构上复杂的耦合关系，促进物质、质量、信息的高效利用技术和自然的充分融合。

2.范式的转变

工业园区产业生态管理的新范式是将产业视为一种类似于自然生态系统的循环体系，其中一个体系要素产生的“废”产物被当作另一个体系要素的“营养物”，各体系就像自然生态系统一样，利用彼此的副产物作为原料，而并非是不断吸收未被动用过的材料和抛弃废物，从而做到良性循环，实现产业与环境的协同和谐。

产业生态管理新范式是工业园区可持续发展模式的一次深刻变革。一是从传统的线性生产管理模式向非线性管理模式（又称循环经济模式）的转变，即管理范式的转变；二是强调工业园区产业与生态环境的协调平衡发展。要求工业园区产业系统内各组成部分之间相互联系、相互依存，互利共生，谋求工业园区产业系统和自然生态系统协调、稳定和持续的发展；三是生态效率和效用的创新。以生态和产业上最合理的方式利用工业园区资源以及设计生态和产业上更合理的产品，以最大限度地满足社会的需求。范式的转变主要体现在：

(1)对工业园区生产过程副产品和废弃物的管治管理为预防管理。目前对工业园区生产过程副产品和废弃物的管理是管治管理。所谓管治管理是通过制定各种强制性的指标、文件和政策，以规定工业园区生产过程副产品和废弃物的排放数量和规格，最终达到有利于与自然环境协调、稳定的管理方式。传统的末端治理就是典型的管治管理。

预防管理模式则是针对工业园区生产过程副产品和废弃物的生产资源，通过科学规划生产流程，深度利用生产资源、技术提升生产工艺，力求使生产过程中出现的副产品和废弃物能够不断重复使用（可以被不同的生产流程或在不同生产阶段重复利用）。它一方面使副产品和废弃物不退出工业生产系统，由此减少环境的副产品和废弃物等剩余物质；另一方面加强了资源的使用效率，从而达到更少地利用自然资源，最终实现资源的有限循环和环境的持续发展双重目的。

(2)变单一、封闭式的传统产业管理为在产业共生基础上的生态系统管理。目前工业园区产业基本上是单一化的，而且与外界是相独立的。这种单一化的产业格局承担不起可持续发展的经济和生态环境的基础性作用，更谈不上与区外生态经济系统耦合协同发展。

自然生态系统存在着生产者、消费者和分解者所构成的食物链，各个食物链彼此交织在一起，相互联系而组成一张食物网。自然生态系统依靠这种食物链、食物网，实现物质循环和能量流动，维持系统的稳定。从自然生态系统的系统代谢功能看，生产者、消费者和分解者三者通过“食物链网”紧密相连，彼此间的物质传输仅需少量能量。如果从能流、物流的流量看，在自然生态系统中主要能流、物流直接从生产者到分解者进行循环，而仅有少量通过生产者---消费者---分解者进行循环。分解者在自然生态系统中起着非常重要的作用。在工业园区生态经济系统中，由于在产业系统中分解者缺位，因比，不能形成真正意义上的由生产者、消费者和分解者相互联系而组成一张工业食物网，也就不能像自然生态系统那样，实现真正意义上的物质循环和能量流动。建立一种高效的工业园区生态产业系统就要模拟自然生态系统的结构与功能，进行生态设计与建设。具体地讲，在工业园区产业系统个体间建立高效和谐的产业物流“供给网”，进行物流的“闭路再循环”。

因此，工业园区产业生态系统管理就是要以生态理论为指导，从工业园区生态背景、产业现状和生产技术基础出发，模拟自然生态系统各个组成部分的结构与功能，纵向闭合、横向耦合、协同共生的相互关系，依据关键种和食物链“加环”、“解链”、“加工环”等原理，建立一个物质和能量多级利用、良性循环且转化效率高、经济效益与生态效益双赢的生态产业链结构(网)，从而实现工业园区物质资源循环利用，从根本上改善工业园区生态环境。

二、工业园区实现产业生态管理的途径---构建生态产业链结构

通过上面分析可知，实现工业园区产业生态管理新范式的基本途径是构建生态产业链结构。所谓工业园区生态产业链结构是指按物质循环、生物和产业共生原理，通过对产业链横向纵向的系统优化耦合而形成的高效率、低消耗、无（低）污染、经济增长与生态环境相协同，具有和谐的生态功能和社会功能的网状型、进化型产业复合结构。

构建工业园区生态产业链结构模式的基本思路是：以主导产业链（基本价值链）为核心，依据工业“食物网”供给关系，向下纵向延伸和横向环向拓展。向下纵向延伸就是对产品进行深加工；横向环向拓展就是将向下纵向延伸的生态产业链排放出来的副产品或废弃物再度深度加工，至此形成纵横交错的工业园区生态产业链结构(网)，即网状耦合结构。

1.纵向主导产业链构建

纵向主导产业链构建是以工业园区中“关键种企业”为核心，向下纵向延伸而形成的一种链状耦合结构，也称一维结构链，是纵向产业的直接耦合。通过生产和技术等手段，在工业园区内，进行产业的纵向系统耦合，把自然生态系统中天然存在的食物链转变为以人工为主的纵向投入产出链。

2.构建网状耦合结构

同自然生态系统中的食物链演化成为错综复杂的食物网一样，工业园区生态产业链系统在其结构形成和发展过程中，也会使工业园区各种链状结构进一步相互联系，从而又形成新内容的链状结构，最终使整个链状结构按因果关系耦合成错综复杂的工业园区生态产业链网状结构，使工业园区生态产业链系统各部分成为相互联系、相互作用、相互依存的有机整体。这种网状耦合结构的形成主要是通过对多条链式结构横向耦合。在实际工作中，在确定好链状产业链耦合结构后，根据食物链的“加环”设计(生产环、增益环、减耗环、复合环)、食物链的“解链”设计、“加工环”和“补链”设计等原理，使各种副产品、各种次级资源实现循环利用。

总之，从影响工业园区可持续发展的产业生态管理这一基础入手，构建从低级到高级，从简单到复杂，由链状耦合结构到链与链之间横向耦合成的网状结构，最后由链与网、网与网之间相互作用耦合成为具有一定时空特性的多维立体复杂网状工业园区生态产业链结构，这不仅能达到区内经济、环境和社会的“三赢”理想状态，同时也为今后工业园区产业集群的形成，进而创建与区外经济耦合协同发展系统给出一个科学有效的平台。因此，产业生态管理将成为工业园区实现可持续发展的新范式。

参考文献：

[1]王如松杨建新:产业生态学和生态产业转型[J].世界科技研究与发展.2000，(5)

[2]潘祥武张德贤王琪:生态管理:传统项目管理应对挑战的新选择[J].管理现代化,2002,(5)